“非深户社保1改3”楼市新政补充细则伤了谁？

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（“非深户社保1改3”楼市新政补充细则伤了谁？）

　　2016年4月9日，深圳市不动产登记中心正式向媒体发布《关于非深户居民购房限购相关事宜的补充通知》(以下简称《通知》)，对“非深户社保1改3”等政策的执行细则做了进一步补充。

　　今年3月25日，深圳市政府发布6条楼市调控新政策，其中提出“非深户社保1改3”的规定。3月28日，针对外界关心的“非深户社保1改3”执行时间问题，市规划国土委发布执行细则，规定3月25日(含25日)前有网签合同、网签认购书或者能提供相关银行转账有效凭证的，可视同已发生交易，可按新政发布前的限购条件执行。

　　此次《通知》将非深户在3月25日(含25日)前的购房行为细化为三种情况和处理方式。

　　第一种情况：境内非深户居民购房，实际交易行为发生在3月25日(含25日)之前，且连续计算满1年及以上在本市缴纳个人所得税或社保的，在3月25日(含25日)之前已网签预售商品房认购书的，须提交网签预售商品房认购书。

　　第二种情况：未能在3月25日(含25日当天)前网签的市民，须在6月24日(含6月24日)之前申请登记，并增加提交以下购房证明之一：一、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行转账有效凭证(POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方)。二、卖方通过中介收取定金、部分或全部房款(不含现金支付)的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收的协议书；购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

　　第三种情况：3月25日之前未网签合同或者预售认购书，且于6月24日(含当天)之后申请的，则不予受理。

　　而3月25日(不含25日)之后有购房行为的非深户居民，须提交的社保或者个税证明材料要满足3年及以上(不含继缴和补缴)这一条件。

　　该补充细则较之3月28日深圳规土委回复的执行细则多了一个内容，即未能在3月25日(含25日当天)前网签的，须在6月24日(含6月24日)之前申请登记，否则不予受理。3月28日回复只要能证明实际交易发生在3月25日之前仍按旧政策执行，并未要求申请登记的时间。该补充细则的限购执行条件可谓更加严苛！

　　正常的情况下，二手房交易从双方签订买卖合同到产权过户到买方名下，三个月的时间足够了。网签合同就是为了办理递件过户手续，不需要再限定三个月的申请登记时间。但政府有关部门是否考虑到有一些特殊情况下如果区分是否于3月25日前网签而受到6月24日申请登记的限制，则会导致同等的情况下不同的待遇。

　　第一种情况，正在诉讼中的买方作为原告起诉卖方要求继续履行合同的案件，这类案件无论是否网签都因一方违约而无法申请登记过户，必须通过司法强制手段完成过户。而3月25日之前网签的不受6月24日申请登记之限，3月25日之前未网签的受到6月24日申请登记之限，如果在6月24日之前案件未能审结，同样的违约案件同样的诉讼请求，就会出现两种不同的判决：3月25日前网签的判决继续履行合同，3月25日前未网签的判决驳回买方要求继续履行合同的诉请。尤其是那些3月25日前未网签而一审已经判决继续履行合同的案件，到了二审阶段超过了6月24日就得改判驳回继续履行合同的诉请了。

　　第二种情况，换房族同时签订的两份房屋买卖合同，由于是出售另一套房屋所获房款来购买房屋，往往在后一份购房合同双方协商约定首期款交纳期限比较长，甚至超过合同签订后的三个月，这样一来，即使3月25日前换房族已交纳定金，三个月内也不可能办理递件过户的申请登记。而同样是以3月25为界不符合社保满3年的条件，已网签的就可顺利过户，没有网签的超三个月申请就不能过户了。

　　该补充细则只规定了3月25日前发生实际交易行为的限购条件，而未规定签订合同时是否应符合限购政策。是否能够办理产权转移登记是审查过户时是否符合限购政策，而不审查签订合同时买方是否具备购房资格。比如3.25新政后非深户买方签订房屋买卖合同时社保未满3年，但双方可以签订附期限合同，约定过户时间为买方满3年社保后，买方一次性付款，卖方收到房款就已实现合同目的，双方约定卖方收到房款后即交付房屋给买方使用，买方除了不能及时办理房产证，但可以实现实际使用的目的。如果买方担心社保满3年后因房价上涨卖方拒不配合过户，笔者颜宇丹律师建议可以通过合同约定提高卖方的违约成本以保护自己的利益，如果卖方到期毁约，买方可以通过法律途径强制过户。但买方最大的风险莫过于卖方在买方不知情的情况下一房二卖并已过户给他人了！

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